Хязгаарлалт. Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт хийхдээ дээд хязгаар нь хөрөнгө оруулалтыг авч үзэхэд хамгийн түгээмэл хэрэглэгддэг хэмжүүрүүдийн нэг гэдгийг та хурдан мэдэх болно. Энэ нь хөрөнгө оруулалтын санхүүгийн үр дүнг үнэлэх хялбар арга боловч та энэ нийтлэлээс үзэх болно, үүнд хязгаарлалт байгаа.
Танилцуулга
Шууд капиталжуулах арга нь капиталжуулалтын харьцааг тооцоолох явдал юм. Тодорхойлолт шиг. Хамгийн их бооцоог дараах байдлаар тооцож тодорхойлно. Жишээлбэл, хэрэв барилга нь 10,000 долларын цэвэр үйл ажиллагааны орлого олж, 100,000 доллараар зарагдсан бол хувь хэмжээг 0,1 гэж тооцож болно. Ахиу хувь хэмжээг хувиар илэрхийлдэг тул бид үүнийг 10 хувь гэж уншдаг. Энэхүү тооцооны энгийн байдал нь үл мэдэгдэх тоог шийдэхийн тулд үүнийг хурдан өөрчлөх боломжийг олгодог. Дээрх жишээн дээр бид NOI болон утгыг мэддэг боловч хэрэв бид зөвхөн NOI болон дээд хязгаартай байсан бол утгыг хялбархан тодорхойлж чадна. Үүний ашиг тус нь ойлгомжтой, учир нь танд гурван мэдээлэл үргэлж байдаггүй. Ашигтайшууд том үсгийн аргын хандлагыг доорх зурган дээрээс харж болно. Энэ бол үл хөдлөх хөрөнгийн жишээ юм.
Орлогыг шууд капиталжуулах аргыг ашиглах хамрах хүрээ
Хязгаарлалтын дээд хэмжээг маш хурдан бөгөөд хялбар тооцоолж болдог тул хөрөнгө оруулагчид болон бусад үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүд нэг хөрөнгө оруулалтыг нөгөө хөрөнгө оруулалттай харьцуулахдаа ашигладаг тоо болсон. Хоёр хөрөнгө оруулалтыг хэлэлцэж байгаа бөгөөд аль аль нь жагсаалтын үнэ болон чимээ шуугианаас ялгаатай байж болох ч хэрэв тус бүрт ижил дээд хязгаар хамаарах бол та тэдгээрийг хялбархан харьцуулж болно.
Мэргэжлийн үнэлгээчид болон үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчид үнэлгээ хийхдээ өөр өөр арга хэрэглэдэг. Шууд капиталжуулах арга нь тэдгээрийн зөвхөн нэг нь бөгөөд энэ нь бидний өмнө танилцуулсан ижил томъёонд тулгуурладаг. Санхүүгийн нэр томъёонд уг арга барилыг "байнгын" гэж үнэлдэг. Үнэн хэрэгтээ энэ тооцооны цаадах математик нь хөрөнгө оруулалт тодорхойгүй хугацаанд өгөөжөө өгөх болно гэж таамаглаж байна.
Хязгаарлалтын хувь хэмжээ нь хөрөнгө оруулагчид ирэх янз бүрийн эрсдэлийн хувьд энэхүү орлогын урсгалд "хөнгөлөлт"-ийн үүрэг гүйцэтгэдэг. Эрсдэлгүй хөрөнгө оруулалт гэж байдаггүй тул хөрөнгө оруулагчид аливаа орлогын урсгалыг тооцохын тулд хөнгөлөлт үзүүлдэг. Болзошгүй асуудал болон учирч болох алдагдал. Хязгаарлалтын хэмжээ нь хөрөнгө оруулагчдын ирээдүйн орлогын урсгалыг хүлээн зөвшөөрөхөд бэлэн байгаа орлого ба үнийн харьцааг бидэнд хэлдэг.
Та аль NOI вэ? ашиглах
Энэ бол хөрөнгө оруулагчдын капиталжуулалтын хувь хэмжээг харахдаа байнга асуух ёстой асуулт юм. Нийтээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн NOI байхгүй. Энэ нь тухайн хөрөнгө оруулалтын зах зээлийн ханшийг тодорхойлох гэж оролдох үед хөрөнгө оруулагчдад хүндрэл үүсгэдэг. Тэд NOI-ийг хөөрөгдөж байсан "зуучлалын" дугаараар л байж болох байтал нөгөөх нь хажууд байрлах үл хөдлөх хөрөнгө "долоон хувь дотор" зарагддаг гэж сонссон байх. Хэрэв NOI өндөр эсвэл бага байвал энэ нь хөрөнгийн арилжааны дээд ханшид шууд нөлөөлнө. Тиймээс багтайгаа хамтран зах зээлийн харьцуулж болохуйц гүйцэтгэлийг дүгнэж, ямар ханшийн хязгаарыг хүчинтэй гэж үзэж байгаагаа сайтар бодож үзэх нь чухал.
Энэ аргыг хэзээ хэрэглэх вэ
Үнэлгээний дээд хэмжээ болон шууд капиталжуулалтын арга нь хөрөнгө оруулагчийн хувьд таны хэрэгслийн хайрцагт байх хэрэгтэй хэрэгсэл юм. Энэ нь гүйлгээнд хурдан дүн шинжилгээ хийх боломжийг олгодог бөгөөд хэрвээ чухал линзээр системтэйгээр хийвэл хүчирхэг техник байж болно. Гэсэн хэдий ч үүнээс гадна үнэлгээний олон туслах болон өөр аргууд байдаг. Хэзээ нэг тооцооноос илүүг хийх шаардлагатайг мэдэх нь худалдааны дүн шинжилгээ хийх чадварыг хөгжүүлэх чухал ур чадвар юм.
Аргын томъёоны гарал үүсэл
Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын шинжилгээнд капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь үйл ажиллагааны цэвэр орлогын үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний харьцаатай тэнцүү байна. Харьцуулж болох үл хөдлөх хөрөнгийн капиталжуулалтын хувь хэмжээг ашигладагүл хөдлөх хөрөнгийн үндсэн үнэ цэнийг олж авахын тулд үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг хөнгөлөх.
Бусад хөрөнгө оруулалтын нэгэн адил үл хөдлөх хөрөнгийг ирээдүйн мөнгөн урсгалын өнөөгийн үнэ цэнээр үнэлдэг. Үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэх хоёр арга байдаг: шууд капиталжуулалтын арга ба хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга. Шууд капиталжуулалтын хувилбарт үйл ажиллагааны цэвэр орлогоор хэмжигдэх үл хөдлөх хөрөнгийн орлогын урсгалыг мөнхийн гэж үзэх бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг хөнгөлөлтийн хувь хэмжээнд хуваасан NOI-тэй тэнцүү байна.
Формула
Хөрөнгийн үнэ цэнийг шууд капиталжуулах аргыг ашиглан байнгын төлбөрийн өнөөгийн үнэ цэнийн томъёогоор тодорхойлно:
r нь капиталжуулалтын хувь хэмжээ, NOI нь үйл ажиллагааны цэвэр орлого юм. Энэ нь угаасаа NOI-ийн өсөлтийн хурдыг тооцоололд оруулсан болно. Ахиу хувь r нь хөнгөлөлтийн хувь i-аас өсөлтийн хурдыг g хассантай тэнцүү байна. Эдгээр нь шууд том үсгийн аргын томьёоны хувьсагч юм.
Дээрх тэгшитгэлийг өөрчилснөөр r-ийн математик илэрхийлэл гарна. Капиталжуулалтын хувь r нь үйл ажиллагааны цэвэр орлогын (NOI) харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн харьцаанд үндэслэн тодорхойлогддог. Тэгш орлогын NOI - үйл ажиллагааны бүх зардал, засвар үйлчилгээ, даатгал, үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, нийтийн үйлчилгээ гэх мэтийг хассан үл хөдлөх хөрөнгө. NOI нь цэвэр мөнгөн гүйлгээний жигд бус хэмжигдэхүүн бөгөөд өөрөөр хэлбэл хүүгийн зардал эсвэл бусад хөрөнгийн зардлыг хасдаггүй, түүнчлэн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ болон дээд ханш.
Ахиу ханш
Хөрөнгийг үнэлэхэд ашигласан ахиу хувь нь үл хөдлөх хөрөнгийн байршил, хэмжээ, өмчийн шинж чанар (орон сууцны болон арилжааны), түрээсийн хугацаа (богино эсвэл урт хугацааны) хувьд үнэлж буй эд хөрөнгийнхтэй маш төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээнээс байх ёстой., нас, өөрөөр хэлбэл засвар, сайжруулалтын зардлыг тодорхойлсон гэх мэт.
Орлогыг шууд капиталжуулах аргыг ашиглах жишээ
Дараах өгөгдлийн дагуу А үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг B болон C үл хөдлөх хөрөнгийг худалдахад бэлэн байгаа мэдээллийг ашиглан олж авсан ахиу ханшийг ашиглан хамгийн тохиромжтойг нь тооцно. Бизнесийн үнэлгээний шууд капиталжуулалтын аргын жишээ:
| Өмч | A | B | C |
| NOI | $1,000,000 | $2,000,000 | $15,000,000 |
| Утга | ? | 25,000,000$ | $150,000,000 |
| Түрээсийн хугацаа | 10 жил | 8 жил | 3 жил |
| Түрээслэгчдийн тоо | 2 | 3 | 10 |
В өмч нь C өмчөөс илүү А өмчтэй адил тул бидэнд B өмчийн үнэ цэнэ болон NOI-ийн мэдээллээс олж авсан капиталжуулалтын хувийг ашиглан А өмчийн үнэ цэнэ хэрэгтэй.
Дээрх ашигласан дээд хэмжээг харьцуулж болох ялгааг тусгахын тулд дээш эсвэл доошлуулж болно.үл хөдлөх хөрөнгө (жишээ нь B өмч) болон үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгө (өөрөөр хэлбэл А өмч).
Шууд капиталжуулалт ба хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний шинжилгээ
Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн олон зуучлагч, зээлдүүлэгч болон өмчлөгчид үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг орлогын хандлагыг харгалзан ашигладаг. Шууд капиталжуулалтаас гаргаж авсан үнэлгээ нь хямдруулсан мөнгөн гүйлгээний (DCF) шинжилгээ юм. Шууд капиталжуулалтын үнэлгээний хувьд тогтворжсон цэвэр үйл ажиллагааны орлогыг (NOI) зах зээлийн үнэлгээний түвшинд хуваана. Тооцоолсон зардал, DCF шинжилгээнд дүн шинжилгээний хугацааны эцэст хүлээгдэж буй буцаах зардлын хамт NOI-ийн хамт жил бүр тооцоолол хийх шаардлагатай. Дүрмээр бол шинжээч нь өгөөжийг тооцоолохдоо ашгийн капиталжуулалтыг ашигладаг. Эдгээр хүлээгдэж буй мөнгөн тэтгэмжийг дараа нь үнэлгээний зах зээлд хүрэхийн тулд зохих ханшаар хямдруулна. Хөрөнгө оруулалтын эрсдэлийг үнэлэхдээ шууд хөрөнгөжүүлэх аргыг ойролцоогоор ижил дүрмийн дагуу авч үздэг.
Үйл ажиллагааны цэвэр орлогын тооцоо
Эдгээр тооцоолол нь энгийн бөгөөд ойлгомжтой боловч үнэлгээчин эсвэл үнэлгээчийн таамаглалаас хамаарна. Шууд капиталжуулалтыг ашиглахдаа тогтворжсон NOI-ийн шинж чанарыг үнэлэх шаардлагатай. Энэхүү үнэлгээ нь зах зээлийн бүс дэх харьцуулах боломжтой үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн мэдээлэлд үндэслэсэн болно; үл хөдлөх хөрөнгийн гүйцэтгэлийн талаар үнэлгээчний санал бодлыг илэрхийлнэ. Үнэлгээчний дүгнэлт нь зах зээлийн мэдээллийг ажиглахад үндэслэсэн байдаг тул түүний NOI тооцоонд алдаа олоход хэцүү байдаг. Зах зээл "хангалттай" үед "тогтворжсон NOI" гэсэн ойлголт ялангуяа ашигтай байдаг. Гэсэн хэдий ч онцгойсанаа зовоосон хоёр талбар.
Нэгдүгээрт, үнэлгээ хийх үед тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн сул орон зай байвал яах вэ? Мэдээжийн хэрэг, хэн ч үл хөдлөх хөрөнгөө чухал, байнгын сул орон тоотой байх хүлээлтээр хөгжүүлдэггүй. Тиймээс үнэлгээчин бодит сул орон тооны шинж чанараас илүүтэйгээр зах зээлийн эзлэх хувийг ашиглаж болно. Энэ нь тухайн зүйлийн хувиргагчийн NOI-ийг нэмэгдүүлэхэд хүргэдэг бөгөөд энэ нь өөрчлөгчийн утгыг өсгөж болзошгүй.
Хоёрдугаарт, хэрэв орон зайны эрэлт нэмэгдсэний улмаас үл хөдлөх хөрөнгийн ирээдүйн NOI нэмэгдэж, түрээсийн үнэ өсөх төлөвтэй байвал нэг жилийн NOI-ийг шууд хөрөнгөжүүлэх нь үл хөдлөх хөрөнгийг дутуу үнэлж болзошгүй. DCF шинжилгээ нь түрээсийн үнэ, сул орон тооны үнэ, цуглуулах алдагдал болон ашиглалтын зардлын хүрээнд жил бүр тохируулга хийх боломжийг олгодог тул DCF шинжилгээг худалдан авагчийн NOI цаг хугацааны явцад нэмэгдэхийг урьдчилан таамаглахад ашиглаж болно.
Ойрын 3-5 жилийн дотор үл хөдлөх хөрөнгө бүрэн түрээслэгдэх төлөвтэй байгаа үед, жишээлбэл, амьжиргааны өртгийг хүссэн хэмжээнд хүртэл бууруулах боломжтой. Хүлээгдэж буй өөрчлөлтүүдийн энэхүү тодорхойлолт нь тухайн үеийн NOI-ийн бодит тооцоололд хүргэдэг бөгөөд энэ нь нэг жилийн NOI-ийг капиталжуулахаас хамаагүй дээр юм. Гэхдээ нөгөө талаас сул орон тоо гурван жилийн хугацаанд буурна гэж тооцвол энэ нь NOI-ийг хөөрөгдөж болзошгүй.
DCF шинжилгээ нь иймэрхүү нөхцөл байдалд төгс тохирно. Гэсэн хэдий ч DCF шинжилгээ нь үл хөдлөх хөрөнгийг бүрэн түрээслүүлсэн гэдгийг мэдэхэд тийм ч ашигтай биш юм. Жилийн тэнцүү мөнгөн гүйлгээний цувралын өнөөгийн үнэ цэнэ нь эквиваленттай тэнцүү байнакапиталжуулсан үнэ цэнэ. NOI-д мэдэгдэхүйц өөрчлөлт гарахгүй бол DCF шинжилгээний шинж чанарыг ашиглах нь алдаа биш юм. Гэсэн хэдий ч үнэлгээний тайлангийн хэрэглэгчид энэ аргын үр дүн нь шууд капиталжуулалтыг зөв хэрэглэснээр гарсан үр дүнгээс илүү сайн биш гэдгийг мэдэж байх ёстой. Хөрөнгө оруулалтын эрсдэлийг үнэлэхдээ шууд хөрөнгөжүүлэх аргыг ойролцоогоор ижил дүрмийн дагуу авч үздэг.
Үл үсгийн хэмжээ болон хөнгөлөлтийн сонголт
Онолын хувьд нэг жилийн NOI-ийн капиталжуулалтын талаарх санаа зовнилыг оруулаагүй болно. Зах зээлийн үнэлгээ, харьцуулах борлуулалтын хэмжээг тодорхойлох үнэлгээчний ур чадвар - энэ нь том үүрэг гүйцэтгэдэг. Хэрэв зах зээлийн ханшийг бүрэн түрээслүүлсэн үл хөдлөх хөрөнгийн хувь заяаны талаарх худалдан авагчийн хүлээлттэй харьцуулж болохуйц сул орон тооны үнэ бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтаас авсан бол үнэ цэнийг тохируулаагүй NOI болон зах зээлийн үнэлгээний ханшаар тооцоолж болно.
Мөн ирээдүйд NOI цалингийн үнийн шинж чанар нь нэмэгдэнэ гэж хүлээж буй худалдан авагчид эдгээр хүлээлтийг илэрхийлж байна. Аль ч тохиолдолд хүлээлт нь ажиглагдсан үнийн капиталжуулалтад тусгагдсан болно. Олдохгүй объектуудтай тааруулах шаардлагатай үед үнэлгээчийн асуудал үүсдэг. Энэ тохиолдолд үнэлгээчин капиталжуулалтын хувь хэмжээг боловсруулж, боломжит хамгийн сайн нөхдөөс NOI-ийг тооцоолж, хэрэглэгчдийн хүлээлтийг тусгасан зах зээлийн үнэлгээг гаргах ёстой.
Тохиромжтой хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг DCF-д дүн шинжилгээ хийж, NOI тооцооллыг хөрвүүлэхэд ашигладаг.үнэт зүйлс. DCF шинжилгээг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг үнэлэхэд ашиглах үед харьцуулах боломжтой үл хөдлөх хөрөнгийн өгөгдлийг ашиглан хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг зах зээлээс гаргаж авах ёстой. Тиймээс, холбогдох харьцуулах өгөгдлийн хэрэгцээ нь DCF шинжилгээ болон шууд капиталжуулалтын хувьд ижил байна. Хөрөнгө оруулалтын шинжилгээнд DCF шинжилгээг ашиглах үед хүлээгдэж буй мөнгөн гүйлгээг бууруулахын тулд шаардлагатай өгөөжийн хувь хэмжээг ашиглана.
Зайлшгүй хэцүү сонголт
Шууд капиталжуулалт ба DCF-ийн шинжилгээ - тус бүр нь тодорхой нөхцөлд тохиромжтой. Ялангуяа, шууд капиталжуулалт нь тогтвортой NOI шинжилгээний шинж чанарыг хүлээхэд тохиромжтой; DCF нь өөрчлөгдөж буй NOI-ийн хүлээгдэж буй шинж чанаруудад маш сайн тохирдог. Тохиромжтой капиталжуулалтын хувь хэмжээ болон хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг сонгох нь заримдаа хоёр аргын хувьд хэцүү байж болно. DCF шинжилгээний гол давуу тал нь шинжилгээний хугацаанд NOI-ийг тооцоолоход шаардлагатай өгөгдлийг цуглуулахдаа тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн хэтийн төлөвийн талаар суралцах ёстой.
DCF шинжилгээ нь анхааралтай авч үзэх шаардлагатай. Тодорхой төрлийн орон зай, үйл ажиллагааны зардлын хүлээгдэж буй эрэлт, нийлүүлэлтийн капиталжуулалтын түвшин. Ийм дүн шинжилгээг зөв хийвэл шууд капиталжуулалтаар тодорхойгүй мэдээллийг өгөх боломжтой. Гэхдээ ихэнхдээ DCF шинжилгээний үндсэн хэрэглээ нь шууд капиталжуулалтын үнэлгээний зах зээлийн үнийг баталгаажуулдаг. Хэдийгээр DCF шинжилгээнд ашигласан тооцоолол нь зарим NOI үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд илүү үнэн зөв байж болох ч зах зээлийн үнийн шууд капиталжуулалтын тооцоог бие даан баталгаажуулах нь зохих хөнгөлөлт шаарддаг.үнэ.
Дүгнэлт
Орчин үеийн ертөнцөд маш олон тооны эдийн засгийн хэрэгслүүд байдаг бөгөөд тэдгээрийг ойлгоход нэлээд хэцүү байдаг. Энэ нийтлэлд шууд капиталжуулах аргыг нарийвчлан шинжилсэн болно. Энэ бол эдийн засагт ихэвчлэн хэрэглэгддэг маш хэрэгтэй техник юм. Уншигч та үүнийг мэддэг болсон бөгөөд үүнийг ашиглах боломжтой болсон. Аливаа төрлийн бизнес эсвэл орлогын объектыг үнэлэхдээ орлогыг шууд капиталжуулах арга нь эрсдэл багатай амжилттай бизнесийг бий болгоход тусалдаг.
